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Wassersperrung während laufenden Räumungsprozesses bei Zahlung der Miete und der Betriebskostenvorauszahlungen unzulässig

Eine vom Vermieter veranlasste Wassersperrung ist während eines laufenden Räumungsprozesses unzulässig, wenn der Mieter weiterhin die Miete zahlt und die Betriebskostenvorauszahlungen leistet. In diesem Fall entsteht für den Vermieter kein Schaden durch die Weiterversorgung. Das entschied das Oberlandesgericht Hamburg (Az. 417 HKO 69/24).

Seit 2021 stritten sich die Parteien eines Gewerbemietvertrags über die Wirksamkeit mehrerer von der Vermieterin ausgesprochener Kündigungen und das Bestehen einer Räumungsverpflichtung. Noch während des laufenden Berufungsverfahrens stellte die Vermieterin ab Juli 2024 die Wasserversorgung ein, obwohl die Mieterin weiterhin ihr Geschäft betrieb sowie Miete und Betriebskostenvorauszahlungen leistete. Nachdem die Vermieterin auf eine Aufforderung der Mieterin zur Wiederherstellung der Wasserversorgung nicht reagierte, beantragte die Mieterin den Erlass einer einstweiligen Verfügung gerichtet auf Wiederherstellung der Wasserversorgung. Das Landgericht Hamburg gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Das Oberlandesgericht Hamburg hielt die Entscheidung des Landgerichts für rechtmäßig. Die Mieterin könne im Wege der einstweiligen Verfügung die Wiederherstellung der Wasserversorgung verlangen. Der sich grundsätzlich aus dem Mietvertrag selbst ergebende Anspruch bestünde auch im Falle der Beendigung des Mietvertrags fort und beruhe auf nachvertraglichen Pflichten der Vermieterin. Es sei damit unerheblich, ob der Mietvertrag durch eine Kündigung beendet sei. Die Sperrung der Wasserversorgung könnte nur dann gerechtfertigt sein, wenn der Vermieterin durch die Weiterversorgung ein Schaden entstehen würde, d. h., wenn sie etwa auf den Kosten der Versorgungsleistungen sitzen bleiben würde. Dies war hier aber nicht der Fall, da die Mieterin die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen pünktlich und in voller Höhe leistete.